上海申伦律师事务所优秀案例选（九）

                             —承办律师冯小洲

导言：

定金作为一种古老的合同担保制度，从古到今依然发挥着它的重要作用。定金在担保制度中，非常特殊，既不同于物的担保有不同于人的担保，定金除具备担保性质外，还具备预付款的功能，这不是其他担保形式可以相比的。而在某种程度上，定金具有惩罚性和一定的补偿性。

案情介绍：

位于上海市浦东新区A路B号C室房屋（以下简称涉案房屋）的产权人是王某及王某之子金某。钱某和王某在中介居间下于2016年7月15日签订居间合同，约定：钱某向王某购买涉案房屋，总房价为345万元；钱某支付意向金1万元，于签署居间合同7日内追加定金至30万元；双方于2016年11月30日前至上海市浦东新区D地签署买卖合同或类似合同；居间合同已得到产权人和产权共有人的全部认可。同日，王某签署《部分产权人承诺书》。钱某分别于2016年7月15日、21日向原告支付5万元（含意向金1万元）、房款（定金）25万元。2016年11月28日，钱某和王某签订买卖合同（卖售人为王某及王某之子金某，金某签名页未签字），买卖合同约定：买卖双方确认在2017年5月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，卖售人未按买卖合同约定交付涉案房屋给钱某，或未按约办理产权交易过户事宜的，应当向钱某支付违约金，违约金按照房屋总价款的日万分之四计算。2017年5月13日，王某向钱某承认金某在服刑中，并非之前所述在国外。因金某至今未能补签买卖合同，导致涉案房屋无法进行交易。钱某为了维护自身的合法权益，向浦东新区人民法院起诉要求王某双倍返还定金60万元及赔偿损失39万元。浦东新区人民法院于2017年7月7日公开开庭审理了此案【案号：（2017）沪0115民初46092号】

律师观点：

在接受当事人的委托后，通过向当事人了解案情，分析案情，查询相关材料，以事实为根据，以法律为准绳，我所冯小洲律师提出以下代理意见：一、2016年7月15日王某和钱某签订《房地产买卖居间合同》，明确约定涉案房屋的房价及定金等问题，双方达成一致约定。同日王某签署了关于涉案房屋的产权承诺书，承诺签署居间合同、收取定金及出售房屋行为的意思表示真实并已获得涉案房屋全体共有人的同意，若因出售方共有人之原因致使本合同无效或无法履行，出售方或其代理人承诺依照定金罚则承担赔偿责任。除应承担定金罚则外，还应承担房价20%的违约金，还应承担居间公司服务费用。2016年11月28日签订《上海市房地产买卖合同》，王某称金某目前暂居国外，金某未签字，约定另行补签。定金是合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或者订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或者其他代替物。定金作为履行合同的担保，是合同成立的证明，同时还具有惩罚作用。钱某为了房屋买卖的顺利进行，向王某支付了30万元的定金，王某也收取了钱某支付的定金，双方就定金达成了一致约定。王某应遵循定金罚则，应双倍返还定金60万元给钱某；二、关于要求王某赔偿39万元的损失这一主张，因王某故意隐瞒其子金某的实际情况，致使涉案房屋无法进行买卖，在这期间房价在不断的上涨，钱某如果另寻其他房屋进行购买，中间的差价因王某的故意隐瞒而产生的，故要求王某赔偿损失于法有据。

判决结果：

作为市场交易的参与者，应遵循市场的“游戏规则”之一就是诚实信用原则。在自愿、平等、协商一致的基础上双方订立的合同，只要不违背法律法规及公序良俗，都是合法有效的，受到法律的保护。居间合同及房屋买卖合同都是王某和钱某真实意思表示，是合法有效的，双方当事人应按照合同约定履行自己的义务。王某还签署了承诺书，承诺自己有权出售涉案房屋并承诺相关违约责任。王某作为完全民事行为能力人，应对自己行为担责。现因王某之子金某未能在合同上签字，导致合同未能如期履行，王某已构成违约。根据《合同法》第一百一十五条之规定王某应按照定金罚则双倍返还钱某60万元定金。对于损失的部分，因王某故意隐瞒其子金某正在服刑这一事实，导致钱某误认为双方已经就房屋的买卖问题达成一致意见，从而丧失了与其他房屋的交易机会。依照《房地产估价报告》的记载，在全部假设和限制条件下，2017年5月13日涉案房屋的市场价为408万元。综合考虑案件的实际情况、王某的违约程度、买卖合同的履行状态及市场交易行情等因素，双倍返还定金尚不能弥补钱某的损失，故判决王某赔偿钱某损失33万元。