上海申伦律师事务所优秀案例选（七）

                          —承办律师刘颖霞

在房屋买卖合同过程中，从签订合同到正式过户往往需要一个较长的过程，在此期间，如果房价的上涨幅度较大，卖方在利益的驱动下，宁愿毁约，转而以更高的价格将房屋卖给其他买主。作为市场经济的参与者，要想“适者生存”，事实与法律告诉我们——守约才是王道。

案情介绍：

王某系上海市长宁区天山路A弄B号C室房屋（以下简称涉案房屋）的权利人。2015年9月12日，王某将涉案房屋出售给李某并签订《房地产买卖居间合同》。10月20日，王某（出售方，甲方）与李某（买受方，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定通过D房地产经纪有限公司（以下简称D公司）居间介绍，乙方以270万元受让甲方自有的涉案房屋：一、乙方应支付甲方首期房价款100万元即乙方已在甲乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金10万元，在签署买卖合同后，转为部分首期房价款；乙方应于在签订本合同并申请办理公证手续（若有）后当日内通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房款90万元；二、乙方应支付甲方第二期房款130万元。关于申请贷款：乙方应于2016年5月31日前向贷款银行申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向银行申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房款通过居间方转付或直接支付给甲方。关于贷款支付：乙方应于在房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行配合房款，第二期房款由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准，甲、乙双方应积极配合贷款银行提供所需材料；三、乙方应支付甲方第三期房款35万元，待房产交易中心出具产权过户及抵押登记（若有）的收件收据当日内，乙方应通过居间方转付或直接支付甲方第三期房款；四、甲乙双方应于贷款审核通过（若有）、本合同公证书（若有）、借款抵押合同及公证书（若有）出具、抵押登记（若有）注销后7日内不得晚于2016年6月30日赴房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续（若有）；五、乙方应支付甲方尾款5万元，交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后且甲方收到除尾款外的其他款项后五日内，双方对房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，乙方签署《房屋交接书》，由乙方通过居间方转付或直接支付甲方尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准；六、乙方及居间方支付或转付甲方的款项（除贷款外）若需通过转账的方式支付的，甲方同意支付至王某的有效账户。甲乙双方确认在2016年6月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺在乙方或委托他人办理转让过户时积极给予协助。甲方故意拖延或不及时提供相关材料的乙方按合同追究甲方的违约责任。同日，王某和李某又签订了一份补充协议。2015年11月3日王某出具收款收据，确认收到居间方D公司转付的涉案房屋90万元房款。2016年7月15日，王某以李某“在支付第一期100万元房款后没有按照合同约定在2016年6月30日前支付第二期房款130万元”为由要求解除并撤销网上备案的《上海市房地产买卖合同》。同日李某发函要求王某在五日内协助至房产交易中心办理过户手续。李某承诺愿意一次性以现金方式支付王某165万元房款，要求王某在收到房款后配合其办理房屋过户手续，待取得涉案房屋产权证后支付5万元房屋尾款。未果，李某向上海市长宁区人民法院起诉要求王某继续履行合同协助办理涉案房屋的过户手续并以270万元房款为基础支付逾期履行违约金。王某提出反诉要求解除与李某签订的《上海市房屋买卖合同》并要求李某支付逾期付款赔偿金1.35万元及54万元的违约金。长宁区人民法院对此房屋买卖合同纠纷一案【（2016）沪0105民初15512号】进行了公开审理。

争议焦点：

王某与李某谁构成违约及承担违约责任。

律师观点：

一、王某与李某于2015年9月12日就涉案房屋签订《房地产买卖居间合同》并于10月20日签订《上海市房地产买卖合同》，双方是在平等、自愿、协商一致的基础上签订合同，系双方真实意思表达，属于合法有效的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力；二、王某称“李某未按照合同约定于2016年6月30日前支付第二期130万元房款”，王某的辩称与事实不符。因房价上涨，王某在2016年年初表示不愿意再继续履行其与李某签订的《上海市房地产买卖合同》，并与李某约定6月30日进行商谈。6月29日李某与王某进行电话沟通，在通话中王某表示欲在6月底前出售涉案房屋，6月30日之前与李某确认其是否毁约及如何赔偿等问题，王某在通话结束之前自认是自己违约。上述事实有手机通话录音为证，因王某违约在先，李某为此未继续付款，不构成违约；三、根据王某与李某签订的《上海市房地产买卖合同》中违约责任条款第一条规定：甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房款万分之五的赔偿金并应继续履行合同。故李某要求王某继续履行合同并支付以全部房款为基础的逾期履行违约金，具有事实和法律依据。

法院判决：

依法成立的合同受到法律的保护，对当事人具有法律约束力。合同是市场经济对当事人意思自治的尊重，当事人应秉着诚实信用原则按照约定履行自己的义务。王某与李某签订房屋买卖合同，系双方真实意思，双方应按照合同约定各自履行自己的义务。李某以王某因房价上涨而拒绝继续履行合同构成先期违约要求王某继续履行合同，王某反诉李某未按时支付第二期房款要求解除之前签订的房屋买卖合同，李某提供了与王某的通话 录音可以证明王某先期违约，王某辩称录音未经过本人同意，未经公证，内容不真实，且否认是其本人手机。根据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据 的若干规定〉》录音、不能单独作为认定案件事实的依据，在有其他证据以佐证而补强的情况下，可以作为案件的定案证据。经审查该手机号码确属王某，且王某在通话中明确表示不愿意继续履行合同且自认违约，与李某提供的其它证据如李某与D公司工作人员的微信等能够形成有效的证据链，可以确认王某的行为构成先期违约，而李某因此未继续付款，不构成违约。故法院支持李某的诉请，判决：一、王某继续履行与李某就涉案房屋签订的《上海市房屋买卖合同》；某在判决生效之日起十五日内支付王某165万元房款；王某在收到165万元房款后十日内配合李某办理房屋产权变更登记手续，将产权变更登记至李某名下，王某应在李某取得房屋产权证五日内将涉案房屋交付给李某，同时李某支付尾款5万元给王某；二、王某应于判决生效之日起十五日内支付李某以270万元为本金，按每日万分之五的逾期过户违约金。