上海申伦律师事务所优秀案例选（六）

                              —承办律师葛钰玮

近年来房地产发展如火如荼，房地产价格增长速度远超乎想象，房价居高不下，居者不能有其屋。市场上房屋买卖只增不减，利益面前是非多，房产纠纷也就成为当前经济交易中的一大纠纷之一。在安居而乐业的本土文化之下解决好房产纠纷凸显得尤为重要。在大部分房产纠纷中都是买方诉卖方，卖方不愿进行交易，有高价再卖之心或行为。下面这则案件就是因卖方想上涨房价而不愿继续履行合同而产生的纠纷。

案情简介：

位于上海市徐汇区虹桥路A弄B号C室房屋（以下简称系争房屋）的产权登记人为王某和孙某。2016年7月18日，徐某（乙方，买受方）与王某、孙某（甲方，出售方）及D房地产经纪有限公司（丙方，居间方）就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定：总房价款为1000万元，徐某已实地验看了该房地产，为了表示购买诚意，徐某向D公司支付意向金20万元作为与王某、孙某洽谈之用。如果王某、孙某签署本协议，则上述意向金转为定金，买卖双方同意卖方取回定金须将产权证原件交由D公司保管。买卖双方应当在本协议签订后90日内一同去D公司签订示范文本《上海市房地产买卖合同》。徐某应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后当日通过丙方或直接向甲方支付首期房款300万元（含已支付的全部定金）；乙方通过如下方式支付第二期房价款计695万元，乙方应于签订示范文本后三日内向贷款银行申请贷款，若乙方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方。甲乙双方应于贷款审核通过（若有），抵押注销（若有）后七日内，最晚不得于2016年11月30日共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押（若有）登记手续。若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应当向乙方双倍返还定金。同日，徐某签署限购、限贷政策和征信告知书，确认其符合政策条件、具备购房资格。徐某向丙方支付意向金20万元。2016年7月19日，孙某出具收款收据，收到徐某支付的用于购买系争房屋定金20万元。此后王某和孙某又明确告知居间人不再履行该协议，将其自持的协议书上自书“该合同无效”字样，要求居间人将该意思转达给徐某并于8月18日通过居间方返还徐某定金20万元。徐某在得知上述情况后，多次联系二人要求继续履行合同，均遭拒绝。基于上述情况，2016年9月11日徐某向王某和孙某寄送了《协议解除通知函》，告知其解除双方订立的房屋买卖协议。由于王某和孙某无正当理由拒不履行合同主要义务已构成违约，故徐某向上海市徐汇区人民法院起诉要求王某和孙某依约返还双倍定金余款20万元。

律师观点：

一、依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。徐某与王某、孙某经协商一致签订了《房地产买卖居间协议》，系双方真实意思，具有法律约束力。徐某依约支付了20万元的定金，王某和孙某在收取了定金的情况下又明确告知不履行合同，即使已经把徐某交付的定金返还，行为已构成违约；二、王某和孙某声称徐某身份证地址与实际居住地址不一致，其在上海另有一套住房，根据限购限贷政策，贷款无法实现。但是根据双方签署的居间协议，即使徐某无法贷款，只需在过户前以现金的方式补足房款即可。徐某自己也承诺如果无法贷款，也能支付相应房款。故王某和孙某不依约履行合同是没有正当理由的。故王某和孙某作为收受定金的一方无正当理由不履行合同的约定，应当双倍返还定金。

法院判决：

徐某与王某、孙某就系争房屋在双方真实意思的基础上协商一致签订了《房地产买卖居间协议》，是合法有效的，受到法律的保护。徐某已按照协议的约定交付20万元的定金，王某和孙某也收受了定金，双方就系争房屋买卖事宜形成定金合同关系。双方应严格按照合同履行各自的义务。王某和孙某收到定金后，应和徐某一同去经纪公司签订示范文本《上海市房地产买卖合同》，但王某和孙某拒不继续履行双方协议，根据双方签订的居间协议，若王某和孙某未能依照协议约定签订房屋买卖合同示范文本或违约不卖，则应该向徐某双倍返还定金。庭审中，王某和孙某称徐某身份证地址与实际居住地址不一致，徐某在上海还有另外一套住房，徐某属于限购限贷对象，应付首付七成，无法实现贷款。但是根据双方签订的居间协议约定，若徐某无法贷款，也可以在房屋过户前以现金方式补足房款即徐某即使无法贷款，也能支付相应房款。故王某和孙某的辩称理由不成立。结合双方的通话录音，王某和孙某有上涨房价和不履行合同的意思表示。王某和孙某已向徐某返还定金20万元，根据定金罚则应向徐某双倍返还定金20万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决王某和孙某在判决生效后十日内返还徐某定金20万元。