上海市宝山区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）沪0113民初****号

原告叶**，男，1981年3月**日生，汉族，户籍地江西省**市。委托代理人滑宝珠，上海申伦律师事务所律师。被告董**，女，1975年10月**日生，汉族，住上海市**区。委托代理人徐佳，上海君澜律师事务所律师。原告叶**与被告董**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告叶建**及其委托代理人滑宝珠、被告董**的委托代理人徐佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶**诉称，2015年5月，原、被告签订了房地产买卖居间协议，约定原告向被告购买位于宝山区纬地路XXX弄XXX号XXX室房屋。原告按约支付了10万元定金。因原告社保缴纳时间不够的问题，故双方延长了签订了示范文本的房地产买卖合同的日期，为此，双方签了补充协议，原告为此须支付被告补偿款10万元，当日，原告向被告支付了20万元定金，至此共计支付定金30万元，同时给付了7万元补偿款，另3万元出具了欠条。但在双方约定的签约日期之前，被告就提出不再愿意继续履行买卖合同，拒绝将房屋出售给原告的意思表示。嗣后，经原告发出律师函催告未果，被告还另行将房屋以520万元的总价出售给案外人。故被告的行为构成根本违约，原告要求解除买卖合同，被告双倍返还定金60万元、被告退还原告补偿款7万元并返还原告3万元的欠条、被告赔偿原告因房屋价格上涨产生的损失70万元。被告董**辩称，的确与原告签订了居间协议，被告收到了定金30万元。但补充协议只有产权人之一即被告的签字，另外一个产权人邵**没有签字，邵**为未成年人，被告是邵**的母亲，故补偿协议是无效的。被告也收到了原告支付的补偿款7万元，以及3万元的欠条一张。12月1日，被告没有表示不签合同，只是说要按照市场价重新签订合同，因为原告的违约在先，双方之前的买卖居间协议已经终止了。嗣后，房屋已经另行出售，在2016年4月办理了过户，房屋总价为520万元。综上，双方的买卖合同早已终止，至于原告主张的其他违约和赔偿损失的要求，被告均不同意。经审理查明，位于宝山区纬地路XXX弄XXX号XXX室的房屋系被告及其女儿邵**共有，邵**为未成年人。2015年5月29日，原、被告及上海**房地产经纪事务所签订了房地产买卖居间协议，约定，原告向被告购买上述房屋，转让总价为435万元，双方同意在签订本协议后21天内签订示范文本的上海市房地产买卖合同。同日，原告向被告支付了定金10万元。同年6月19日，双方签订了补充协议，大致内容为，由于原告购买条件的原因，双方同意于2015年12月1日签订《上海市房地产买卖合同》，原告自愿补偿被告7万元，双方约定原告再支付定金20万元。同日，被告收取了原告支付的补偿款7万元及定金20万元。因双方未能在约定的2015年12月1日签订示范文本的房地产买卖合同，原告委托律师向被告寄发了律师函，告知被告的行为构成违约，原告要求被告承担违约责任。因嗣后双方协商未果，故涉讼。审理中，原告提供了一份网上调取的系争房屋所在小区目前的市场交易价格，并表示与系争房屋类似房屋的价格已在600万元以上，即被告的违约行为给原告造成极大的经济损失，鉴于被告自认其出售房屋的价格在520万元，原告自愿将赔偿金额调整为70万元。同时，原告申请中介公司工作人员王**出庭作证，证人陈述其是**公司的工作人员，负责系争房屋的买卖居间，2015年5月双方签订了定金协议，但在签署正式的买卖合同时，根据当时的限购政策，原告发现自己的社保缴纳时间不足，要到2015年12月才满2年社保缴纳时间。因此原、被告在2015年6月19日达成了补充协议，原告同意支付补偿款10万元，被告同意等到2015年12月1日签署买卖合同。直至2015年11月，证人接到被告的电话，其提出房价要上涨，涨到500万元，原告表示要按照原有合同交易，故双方的买卖无法继续履行。以上事实，有原告提供的房地产买卖居间协议、收款收据、补偿协议、房地产部登记簿、律师函，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的基本民法原则。原、被告在中介公司居间下签订的房地产买卖居间协议中，就买卖房屋的标的、总价、付款方式、过户期限、违约责任等主要条款进行了充分约定，故双方就系争房屋的买卖已经达成了合意，该买卖合同依法成立并生效，对双方均具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或者解除。根据双方的补充协议，系原告的原因导致双方签订示范文本的房地产买卖合同期限往后顺延，鉴于网上签署的房地产买卖合同系为办理过户手续的前置条件，在内容上并不改变此前双方达成的所有买卖条款。据此，被告认为根据补充协议双方之前签订的买卖协议已终止的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。同时，原告也据实向被告支付了迟延签订示范合同所对应承担的违约责任，该款也由被告收取并出具收据。关于被告抗辩该补充协议无效的问题，系争房屋是被告及其女儿共有之产权，然被告的女儿为未成年人，被告作为其法定代理人，有权利代表其行使相关民事权利和履行民事义务。故被告的上述抗辩，也于法无据，本院不予采信。根据事实查明，在双方约定的签约期限到来之际，被告提出就房屋转让价格重新协商，根据前述，被告的行为构成对合同的重大变更，而对于被告要求涨价的要求，原告坚决不予同意。据此，被告的行为导致双方买卖合同无法继续履行，原告的合同目的完全落空。原告以被告根本违约为由要求解除合同并主张违约责任，符合双方合同约定和法律规定。原告要求双倍返还定金的主张，本院予以准许。其次，根据被告的自认，其以远高于与原告约定的转让价将房屋另行出售并已办理了申请过户手续，由此，被告的违约行为对原告造成的实际损失已远超双倍定金的范围，关于原告主张被告另行赔偿70万元的诉讼请求，也于法不悖，本院予以准许。至于原告要求被告返还7万元赔偿金和3万元欠条的主张，本院认为，上述款项系双方此前因原告的原因而延期签订示范合同所由原告承担的违约责任，原告现要求被告返还，缺乏相应依据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除原告叶**与被告董**就宝山区纬地路XXX弄XXX号XXX室房屋成立的买卖合同法律关系；二、被告董**于本判决生效之日起十日内，向原告叶**双倍返还定金60万元；三、被告董**于本判决生效之日起十日内，向原告支付赔偿款70万元；四、原告叶**的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取8,700元，由被告董**负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　陶　芳

二〇一六年五月十二日

书记员　袁凯凯