未按约迁户口要承担多少违约责任

                                                              --房屋买卖合同争点之一

许丹丹、王晶律师

上海申伦律师事务所 

    近期，随着中央及上海对房地产市场的调控政策连续出台，在政府有效控制房产价格浮动程度的同时，也使得二手房交易过程中涉及的法律问题越来越多样化。本文主要探讨房屋买卖双方对户口迁移的约定，如果违约应当承担多少赔偿责任。

    上家迁移“户口”的范围。

    笔者最近代理了一起房屋买卖合同纠纷，该案就涉及上家户口迁移问题。在这个案件中，涉案房屋已经于2015年就过户了，但是一直到2017年仍有两个户口没有迁出。后下家经多次催促未果，将上家起诉至法院，要求上家承担违约责任并将户口迁出。上家抗辩称，剩余两人户口是之前他的上家远房亲戚的，与自己无关，且这两人目前不在当地无法联系，自己也不能强制干涉让他们迁出户口，因此不应承担违约责任。

    在此案中，双方因为“全部户口”的界定问题产生分歧。下家认为，“全部户口”指的是过户房屋中，登记在册的所有人员户口，不仅包括与上家有亲属关系的，也包括与上家没有亲属关系的。上家认为，“全部户口”指的是过户房屋中，仅与自己有亲属关系的人员户口。

    笔者认为，房屋内的“全部户口”，指的是房屋内所有在派出所登记注册的户口，不管户口人员与上家是否有亲属关系。因此为了避免出现上述案例中发生的问题，笔者建议，双方当事人应当在合同订立初期先去房屋所在地的派出所了解交易房屋的户口现状，并且取得房屋的纸质户籍信息。根据派出所出具的纸质户籍信息，下家可以了解交易房屋的户口现状以便决定自己是否要购入此房以及合理安排房屋过户事宜。上家则可以推断出户口迁出的难度以及所需要时间来与下家沟通。如果房屋中确实存在户口，那么在签订房屋买卖合同时，上下家应该对户口的现状以及户口迁出时间进行明确约定以防事后的矛盾产生。例如双方可以约定“在过户之后的XXX天内，房屋内的XX、XX、XXX、XX的户口应该尽快迁出，否则将承担每日总房价款万分之X的违约责任等等”。

    未按期迁出户口的违约责任

    如果房屋中留有户口待迁，一般上下家会在买卖合同中约定逾期未迁出户口的违约条款，例如“甲方应予20XX年X月X日前办理完毕房屋内所有户口的迁出手续，否则甲方将承担每日总房价款万分之五的违约责任。”

    在具体的司法实践中，法院对于买卖合同中关于户口问题的判决会考虑到留存户口对房屋的客观使用的影响，例如学区房的附带教育利益、房屋将来的动拆迁可能性以及房价的上升空间、房屋再买卖的价差等等。法官在判案时会根据这些客观因素对违约金进行相应的调整。

    笔者根据相关的判例做出统计，虽然社会上的大部分人在签订买卖合同时会约定违约金为每天“总房价款的万分之五”，但是法官在判案时不会完全按照合同约定的违约金条款进行判决。根据上海各个区的基层法院近两年来的判决显示，对于房屋买卖合同中迟延迁户口问题的违约金，法官一般判决的幅度处于每天30元、100元至500元不等。

    以上为办案心得，如有不妥之处，请批评指正。