民 事 判 决 书

（2016）沪0112民初****号

原告李*，住上海市闵行区。原告吴**，现住上海市闵行区。两原告共同委托代理人滑宝珠，上海申伦律师事务所律师。被告李**，现住广东省深圳市。被告巫**。两被告共同委托代理人李**(系被告李**之兄)，住上海市闵行区。原告李*、吴**与被告李**、巫**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告李涛及两原告共同委托代理人滑宝珠，两被告共同委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2015年8月3日签订一份《上海市房地产买卖合同》，被告将上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX室房屋以200万元(人民币，下同)的价格转让给原告。原、被告于2015年9月办理了产权过户手续，交接了房屋。合同约定被告在交付房屋前应当清空房屋内的户口，如逾期办理则每逾期一日，应按合同约定的总房价款的万分之三支付违约金。上述房屋内至今仍有案外人王某三人的户籍登记在册。现要求被告偿付违约金106,200元(以总房价200万元的每日万分之三计算，自2015年10月1日至2016年3月25日期间的违约金为106,200元，要求计算至案外人的户口迁出之日为止)。被告辩称，原、被告签订买卖合同后，被告已将房屋交付给了原告，并办理了过户手续。原、被告于房地产管理部门的备案合同中并无关于限期迁移户口的约定，并且被告的户口也从未迁入涉案房屋。被告不存在违约行为，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，两被告原系上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX室房地产权利人。2015年8月3日，原告作为买受人(合同乙方)、被告作为出售方(合同甲方)，双方签订一份《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定：甲方向乙方出售上述房屋，房地产转让价款为200万元；双方确认于2015年11月3日前共同向房地产交易中心办理产权过户手续。合同“补充条款(一)”第五条“关于交房的约定”第1项约定：甲方于乙方付清全部房款当日，将该房屋钥匙交付乙方，并对物业管理费、水电煤气(若有)、有线电视(若有)、电话(若有)等使用费用进行结算，乙方对房屋及其装饰、设备进行检查，交付完成的标志为双方签署房屋交接书。第5项约定：甲方应于交房前，清空该房屋内的户口，即甲方交付该房屋时，该房屋内无任何户口登记。第六条“其他约定”的第4项约定：甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务(包括签署文书、提供材料、缴纳费用、甲方清空该房屋的户口等交易相关义务)，则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房款的万分之三向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止；逾期超过15日的，守约方有权选择单方面解除本合同，若守约方单方面解除本合同，则违约方应按本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金。合同对其他事项亦作了约定。上海市东方公证处对该合同的签署进行了公证，并于2015年8月4日出具了公证书。两原告向工商银行上海市卢湾支行、上海市公积金管理中心申请办理组合贷款140万元，其中商业贷款40万元、公积金贷款100万元。2015年9月22日，原、被告共同向闵行区房地产登记处申请产权过户。同日，原告与工商银行上海市卢湾支行、上海市公积金管理中心办理抵押登记手续。2015年10月14日，上海市房地产登记处向原告核发了上述房屋的房地产权证。另查，上述房屋内至今尚登记有案外人王某、徐某甲、徐乙三人的户口。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，被告表示，双方结清房款并交接房屋的日期为2015年10月底、11月初；被告无法办理案外人的户口迁移，故不应当支付违约金，且按总房价款的每日万分之三计算违约金也明显过高。原告表示，被告交付涉案房屋时间为2015年9月底，现同意自2015年11月1日起算逾期迁移户口的违约金。上述事实，由原告提供的上海市房地产买卖合同、公证书、房地产权证、案外人王某、徐某甲、徐乙三人的户籍信息，被告提供的房地产登记申请书两份(过户登记、抵押登记各一份)等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思，内容合法有效，且经过公证机关公证，因此双方应当按约履行自己的义务。合同的补充条款是双方特别约定的内容，对于房款支付、房屋交接、户口迁移、违约责任均作了详细明确的约定。补充条款中约定了被告应于向原告交房前清空涉案房屋内的户口，但事实上，案外人王某、徐某甲、徐乙三人的户籍至今仍登记在涉案房屋内，因此被告未能按约定期限清空房屋内的户口，已构成违约，应当向原告承担违约责任。被告应自交房的次日起向原告支付违约金。原、被告于2015年9月22日办理过户手续，原告于10月14日才取得房地产权证，而原告申请的贷款需要在银行办理了抵押权登记后才会发放，故银行发放贷款的日期不可能是原告所述的2015年9月底。双方约定房款结清后交房，被告表示交接房屋的日期为2015年10月底、11月初，本院推定交房日期为2015年11月上旬，故自2015年11月11日起算被告偿付逾期迁移户口违约金。违约金兼具惩罚性和补偿性功能。双方约定的违约金计算方式为房屋总价款200万元的每日万分之三，即每日600元。但原告未能向本院举证证明其因被告逾期办理迁移户口手续而造成的损失，因此原告按此计算方式主张违约金明显过高，本院酌情调整为按房屋总价款的每日万分之一计算。考虑到涉案房屋内的户籍人员非被告及其家人，被告不能自行办理案外人的户口迁移手续，如果案外人长期不迁移户口，则会产生巨额违约金，对被告而言显然不公平，因此，本院认为被告承担的违约金以房价款总金额的10%为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十四条第一、二款之规定，判决如下：被告李**、巫**于本判决生效之日起十日内偿付原告李*、吴**自2015年11月11日起至2016年5月10日期间的逾期迁移户口违约金人民币36,000元，并偿付自2016年5月11日起至案外人王某、徐某甲、徐乙的户口迁出上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX室房屋之日为止，按每日200元计算的逾期迁移户口违约金(违约金总额以人民币20万元为限)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,424元，减半收取计1,212元，由被告李**、巫**负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　　邹巧弟

二〇一六年六月八日

书记员　　周佳慧

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百四十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当增加。