宅基地使用权及房屋的流转

--上海申伦律师事务所 吴燕娟律师

一、概念

1、宅基地：是指农村集体土地中为满足集体经济组织成员居住需要的住宅用地和生活附属用地。宅基地所有权归集体所有，但符合条件的个人享有宅基地使用权。

2、宅基地房屋：是指在宅基地上建造以居住、生活为目的的房屋及附属设施，房屋作为个人财产，其所有权归个人所有。

3、宅基地流转是指宅基地使用权人通过转让、抵押、互易、赠与、继承、遗赠、出典、租赁等法律交易方式取得收益或对宅基地使用权予以处分，从而令该权利在不同主体间转移或为他人设立旨在使用宅基地的债权。最常见的流转形式为转让。

4、宅基地使用权流转可分为内部流转和外部流转，内部流转即宅基地使用权在宅基地所属的集体经济组织内部流转，外部流转指宅基地使用权向宅基地所属的集体经济组织外流转。

5、依据《土地管理法》规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权应是集体经济组织的成员，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；因此，在实践中，根据最高法院发布的案例、各地省高院的观点可以得出：宅基地及房屋转让合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。

6、根据“地随房走”原则，房屋所有权转让，宅基地使用权随之转移。

二、宅基地及房屋的转让

1、宅基地及房屋权利人的确定：

1.1、房屋经土改登记，未经农村宅基地使用权登记及未新建、翻建、改扩建的，以土改时登记的权利人为房屋的权利人。

1.2、房屋经土改登记及农村宅基地使用权登记，未进行新建、翻建、改扩建的，以土改登记及农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。

1.3、房屋虽经土改登记，但在宅基地使用权登记前后新建、翻建、改扩建的，以农村建房用地审批文件和农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。

2、在上海办理同一集体经济组织内部的宅基地使用权及房屋买卖时，首先要审查卖方是否是房屋的权利人以及买方是否为同一集体经济组织内部成员并且无宅基地，其次买卖双方要签订《宅基地使用权及房屋买卖合同》、已经登记的宅基地使用权转让的，应当到房屋所在地的人民政府或者其他行政主管部门办理变更登记。

3、上海市高院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》中指出：本村或者本乡（镇）范围内农村集体经济组织成员与本村或者本乡（镇）以外的人员的宅基地及房屋买卖如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

由此，在办理非同一集体经济组织成员之间的宅基地使用权及房屋买卖时，除了要审核房屋权利人的资格及签订《房屋买卖合同》之外，必须到房屋所在地人民政府或者其他行政主管部门办理转让审批手续或者将宅基地使用权进行变更登记。以上海市青浦区为例，对于非同一集体经济组织成员间的宅基地房屋买卖，必须经过房屋所在地村民委员会、乡（镇）规划保卫办公室、青浦区规划土地管理局的层层审批。

三、宅基地及房屋的继承

我国法律缺少对于宅基地使用权继承制度的规范，从而导致法院在处理此类问题时出现了同一类纠纷在不同法院出现完全不同的裁判结果，实践中大致有以下三种情况：

1、与被继承人共同生活的本集体组织成员对于被继承人宅基地使用权的继承，此情况下不发生继承，仍归其他家庭成员共同拥有。

2、不与继承人共同生活的本集体组织成员对于身为本集体组织成员的被继承人宅基地使用权的继承，对于符合宅基地申请条件的继承人应准予继承，而对于不符合宅基地申请条件的继承人应当禁止继承。

3、非本集体组织成员对于身为本集体组织成员的被继承人的宅基地使用权的继承，此种情况下不应当允许继承。

四、宅基地及房屋的抵押

《中华人民共和国担保法》禁止宅基地使用权的抵押；《物权法》第一百八十四条规定宅基地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外；因此，宅基地使用权不得设定抵押,但对宅基地上的合法建筑物法律却并未禁止抵押，虽然宅基地上的房屋抵押是有效的，但是抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地使用权。实践中，债权人要实现抵押权也存在诸多问题，如果债务人到期不能清偿，债权人只能就宅基地上房屋的建筑材料优先受偿，大大降低了房屋的价值。目前，上海各区的房地产交易中心对于有产权登记证明的农村宅基地房屋可以办理抵押登记。

    目前，我国对于宅基地使用权的相关法律制度非常缺乏，导致各个法院对于有关宅基地的相关案件裁判结果各不相同，甚至各区县政府及有关行政机关对于宅基地使用权及房屋的登记、转让、抵押等相关事项的操作流程、条件也各有不同；但是随着我国城市化进程的加速进行，有关宅基地使用权的相关法律制度会越来越完善、越来越放宽。