2025年7月，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》正式施行，为商品房消费者排除强制执行纠纷提供了更全面清晰的法律适用指引，也让此类案件的审理标准迎来关键调整。上海申伦律师事务所马文斌律师、杜小莎律师团队始终关注新法动态，率先聚焦新法要点，结合自身在不动产权益保护领域的实务积累，深入研究商品房消费者权利保护的核心难点，成功代理了新法实施后的多起典型案件，为同类案件的处理积累了宝贵的实践经验。以下通过相关法律法规及典型案例，一起聚焦“商品房消费者权益保护”！

【相关法律法规】

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》

125.【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》

第十一条　人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；

（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；

（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。

案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。

人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。

【最新案例速递】

申伦律师胜诉案例：

一、案情简介

2024年7月，申请执行人某A公司因与房产开发商某B公司的工程款纠纷，申请法院查封了登记在某B公司名下的案涉房屋。而该案涉房屋早在2021年即由当时未满14周岁的甲某与某B公司签订了预售合同，后续由甲某的母亲乙某全额支付购房款且实际接收了房屋。

得知房产被查封，甲某随即向法院申请了案外人执行异议，请求排除对案涉房屋的执行，获得法院支持；申请执行人紧接着提起执行异议之诉，诉请法院继续执行案涉房屋，即本案，最终在上海申伦律师事务所马文斌律师、杜小莎律师的专业代理下，法院判决驳回申请执行人的诉请，支持排除对案涉房屋的执行。

马文斌律师

杜小莎律师

二、律师观点

（一）申请执行人（原告）主张：

甲某作为未成年人，签订案涉房屋预售合同时属于限制民事行为能力人，合同应属无效。甲某购买案涉房屋时是未成年人，不具备单独购买案涉房屋的购房资格，且其父母各自名下有多套房产，属于家庭限购。即使后来政策已取消了离异夫妻购房合并计算住房套数，其母亲乙某名下也拥有一套住房，不符合“满足家庭居住生活需要”的条件，故要求继续执行案涉房屋。

（二）面对原告方的多项质疑，我所律师团队在代理过程中，紧紧围绕《执行异议之诉解释》第十一条确立的商品房消费者排除强制执行的三要件，展开了系统而有力的应对：

1、购房资格的认定

针对上海限购政策的复杂性与时效性，我们敏锐抓住案件查封时间（2024年7月XX日）这一关键节点。此时，上海市最新调控政策（沪建房管联〔2024〕258号）已取消离异购房合并计算住房套数的规定。我们成功论证，在案涉房屋被查封之时，对于甲某的限购条件无需再考虑其父亲名下房屋的因素，甲某与其母亲乙某构成以家庭为单位购房，名下仅有一套住房，符合再购一套的条件，未成年人并非限购政策明确禁止的购房主体。法院最终认定我方当事人在查封时具备购房资格，属于适格的商品房消费者。

2、合同效力的认定

我们主张，未成年人签订房屋买卖合同后，法定代理人代为支付全款、接收房屋、缴纳物业费等持续行为，构成对合同的事实追认，合同合法有效。法院最终采纳该观点，认定甲某与某B公司签订的关于案涉房屋的预售合同合法有效。

3、居住需求的认定

我们指出，“满足家庭居住生活需要”不应机械理解为现有住房面积是否充足，而应关注购房时的主观目的及购房后的行为表现，以及法律更替所体现出的对于生存权的保障力度逐渐加强的趋势。我方当事人购房时确系出于居住的目的，购房后亦按时缴纳物业费等费用并购买配套工具间，从未有任何投资炒房行为。最终法院亦认为我方当事人尽管在案涉房屋被查封时未成年，但其成年在即，客观上存在独立生活的居住需要；且根据事实其具备购房资格，并未超出限购红线，仍属于满足生存权的合理消费范畴。

三、裁判结果

驳回原告某A公司的全部诉讼请求。案件受理费由某A公司负担。

其他案例1：

支持排除执行（2025）豫民终XXX号

一、案情简介

乙公司开发了某房产项目，李某与乙公司于2017年8月15日签订《商品房买卖合同》，约定李某购买该项目中的案涉房屋，总房款400万元，付款方式为现金一次性缴纳。合同签订后，李某通过本人支付、亲属及案外人代为支付等方式向乙公司及相关关联公司支付了全部购房款，乙公司出具了相应收款收据。李某及其配偶、子女在案涉房屋所在地无其他用于居住的登记房产，且已缴纳案涉房屋物业费。

后甲公司因与石家庄某公司等存在借款合同纠纷，依据生效公证书向法院申请强制执行，法院于2024年7月立案执行，并于同年8月查封了乙公司名下包括案涉房屋在内的35套房产。此前，乙公司已将案涉房屋抵押给甲公司作为借款担保，并办理了抵押登记。李某以其已购买案涉房屋为由向法院提出执行异议，法院裁定驳回其异议请求，李某不服该裁定，遂提起案外人执行异议之诉，请求判令不得执行案涉房屋并解除查封。诉讼中，李某撤回涤除房屋抵押权及要求乙公司办理所有权转移登记的诉讼请求。

二、裁判观点

一审法院认为：

案外人就执行标的主张足以排除强制执行的民事权益，应承担举证证明责任。李某对登记在房地产开发企业乙公司名下的房屋要求排除执行，应适用《执行异议之诉司法解释》第十一条规定，需同时满足以下三个条件：

1、查封前已与房地产开发企业签订合法有效的书面买卖合同；

2、查封前已支付全部价款，或已按合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付执行；

3、所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。

结合本案事实，李某提交的《商品房买卖合同》签订于法院查封案涉房屋之前，合同内容合法有效；李某提供了乙公司开具的收款收据、相关银行转账流水等证据，能够证明其已支付全部购房款；李某提交的房屋产权信息表显示其及家庭成员在案涉房屋所在地无其他住房，案涉房屋系用于满足家庭居住生活需要。综上，李某的主张符合前述法律规定的全部要件，其对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行，故支持其诉讼请求。

二审法院认为：

本案争议焦点为李某对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益，核心在于李某是否符合《执行异议之诉司法解释》第十一条规定的商品房消费者认定条件：

关于合法有效的书面买卖合同：法院查封案涉房屋的时间为2024年7月，而李某与乙公司签订《商品房买卖合同》的时间为2017年8月15日，合同明确约定了房屋位置、价款等核心内容，应认定查封前已签订合法有效的书面买卖合同。

关于全部价款的支付：李某提交了乙公司出具的收款收据、相关人员银行转款凭证等证据，能够形成完整的证据链证实其已支付全部购房款。虽部分款项并非直接支付给乙公司，但收款方与乙公司存在关联关系，且有乙公司收款收据佐证，符合购房款支付的合理情形；代付人与李某存在亲属关系，结合代付人在该小区亦有购房的事实，不能否定房款支付的真实性，故甲公司关于李某未支付全部购房款的主张不能成立。

关于购房用途为家庭居住需要：李某提交的房屋产权信息表证实其及家庭成员在当地无其他住房，案涉房屋性质为住宅，面积和价值未超出改善类住房标准，无证据表明李某存在投资性购房的情形。购房人户籍是否在房屋所在地、房屋是否装修，均不影响居住用途的认定，故甲公司关于李某购房系投资性质的主张不能成立。

综上，李某的情形完全符合《执行异议之诉司法解释》第十一条规定的条件，其对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行，甲公司的上诉理由不能成立。

三、裁判结果

一审判决：一、不得执行案涉房屋；二、解除法院对案涉房屋的查封；三、驳回李某的其他诉讼请求。案件受理费由乙公司负担。

二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由甲公司负担。本判决为终审判决。

其他案例2：

未支持排除执行（2025）沪民终XXX号

一、案情简介

某某公司7与某某公司2等金融借款合同纠纷一案，经公证机关出具执行证书后，某某公司7向法院申请执行，法院于2023年8月15日查封了某某公司2名下包括案涉房屋在内的多套房产。后某某公司7更名为某某公司8。

案外人戴某1主张其已于2021年6月与某某公司2签订《上海市商品房出售合同》，购买案涉房屋并支付了全部购房款，某某公司2亦开具了购房电子发票。戴某1提交装修合同、物业费及水电费缴纳凭证等，拟证明其在房屋查封前已实际占有使用该房屋。此外，戴某1自2020年12月起在上海连续缴纳社会保险，但截至案涉房屋被查封时，其社会保险缴纳年限未满足上海市非本市户籍居民家庭购房需连续缴纳满5年的限购政策要求，不具备购房资格。2024年5月上海市优化房地产市场政策后，戴某1才具备购房资格。

戴某1就案涉房屋向执行法院提出执行异议，被裁定驳回后，提起案外人执行异议之诉，请求排除对案涉房屋的强制执行。

二、裁判观点

一审法院认为：

案外人主张排除对不动产的强制执行，需就其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，核心在于平衡不动产买受人的生存权与债权人的利益，需满足“合法的权利基础+实际占有+无过错未登记”三个要件，且权利性质优先于执行债权。

《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条所保护的物权期待权，以买受人能够通过办理不动产登记取得物权为前提。而上海市限购政策限制了不符合购房条件的买受人取得房屋所有权的可能，与上述物权期待权的内涵不符。

本案中，戴某1在签订房屋买卖合同时明知自身不具备购房资格，无法办理网签备案及产权过户手续，对购房风险可预见；案涉房屋被查封前，其仍不符合限购政策，仅享有普通合同债权，不享有物权期待权；其在房屋查封后才具备购房资格，该情形不能对抗在先的执行措施。综上，戴某1的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。

二审法院认为：

本案核心争议焦点为戴某1对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，案外人应就此承担举证证明责任：

1、关于《执行异议复议规定》第二十八条的适用：该条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”需审查未过户的根本原因。案涉房屋未过户的根本原因是戴某1在2023年8月房屋查封前，因社会保险缴纳年限不足，受限购政策限制无法办理过户；后续限购政策调整后其具备购房资格，但房屋已被查封。戴某1签约时明知限购政策及自身资格缺陷，未过户系自身决策过错导致，不符合“非因买受人自身原因”要件，其以无过错不动产买受人身份主张排除执行，不予支持。

2、关于《执行异议复议规定》第二十九条及《执行异议之诉司法解释》第十一条的适用：商品房消费者排除执行的权利基于保障生存权的物权期待利益，而该期待利益以能够实际取得房屋所有权为前提。购房资格是购房人实现物权的强制要求，戴某1在查封前无购房资格，因政策限制无法完成过户登记设立物权，其生存权益无法通过取得案涉房屋所有权实现，不构成适格商品房消费者，相关排除执行的主张不能成立。

3、购房资格的判断基准：执行异议之诉中，判断买受人是否满足购房资格，一般以执行机构采取正式查封措施为基准时间点。戴某1在查封前不具备购房资格，未能在合理期限内消除过户障碍，应自行承担履行风险；其嗣后取得购房资格，不能对抗申请执行人的在先权利。

4、案涉房屋是否属于被执行人责任财产：根据物权变动法定原则，案涉房屋至今仍登记在某某公司2名下，戴某1虽支付全部购房款，但仅享有要求某某公司2协助过户的债权义务，未取得房屋所有权，案涉房屋仍属于某某公司2的责任财产，执行法院采取查封措施符合法律规定。

综上，戴某1的上诉请求缺乏依据，不予支持。

三、裁判结果

一审判决：驳回戴某1的诉讼请求。一审案件受理费及公告费由戴某1负担。

二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由戴某1负担。本判决为终审判决。

从法律法规的深度解读到具体案件的实操推演，从核心争议的精准突破到当事人权益的全力维护，上海申伦律师事务所马文斌律师、杜小莎律师团队在商品房消费者排除强制执行领域不断深耕。依托多起实战案例积累的宝贵经验，团队已形成“新法解读+证据梳理+争议突破”的全流程代理体系，能够为当事人提供高效、专业的法律支持。如果您正面临商品房被查封、执行异议被驳回等法律困境，不妨联系马文斌律师、杜小莎律师团队，让专业力量为您的房产权益保驾护航，用实战经验帮您争取最优结果。