一、案件背景：商品房消费者的物权期待权与申请执行人对房产开发商的债权之间的冲突

本案源于一起建设工程合同纠纷的执行程序。2024年7月，申请执行人某A公司因与房产开发商某B公司的工程款纠纷，申请法院查封了登记在某B公司名下的案涉房屋。而该案涉房屋早在2021年即由当时未满14周岁的甲某与某B公司签订了预售合同，后续由甲某的母亲乙某全额支付购房款且实际接收了房屋。

得知房产被查封，甲某随即向法院申请了案外人执行异议，请求排除对案涉房屋的执行，获得法院支持；申请执行人紧接着提起执行异议之诉，诉请法院继续执行案涉房屋，即本案，最终在上海申伦律师事务所马文斌律师、杜小莎律师的专业代理下，法院判决驳回申请执行人的诉请，支持排除对案涉房屋的执行。

二、办案亮点：精准把握新法精神，有力回应核心争议

（一）申请执行人（原告）主张：

甲某作为未成年人，签订案涉房屋预售合同时属于限制民事行为能力人，合同应属无效。甲某购买案涉房屋时是未成年人，不具备单独购买案涉房屋的购房资格，且其父母各自名下有多套房产，属于家庭限购。即使后来政策已取消了离异夫妻购房合并计算住房套数，其母亲乙某名下也拥有一套住房，不符合“满足家庭居住生活需要”的条件，故要求继续执行案涉房屋。

（二）面对原告方的多项质疑，我所律师团队在代理过程中，紧紧围绕《执行异议之诉解释》第十一条确立的商品房消费者排除强制执行的三要件，展开了系统而有力的应对：

1、购房资格的认定

针对上海限购政策的复杂性与时效性，我们敏锐抓住案件查封时间（2024年7月XX日）这一关键节点。此时，上海市最新调控政策（沪建房管联〔2024〕258号）已取消离异购房合并计算住房套数的规定。我们成功论证，在案涉房屋被查封之时，对于甲某的限购条件无需再考虑其父亲名下房屋的因素，甲某与其母亲乙某构成以家庭为单位购房，名下仅有一套住房，符合再购一套的条件，未成年人并非限购政策明确禁止的购房主体。法院最终认定我方当事人在查封时具备购房资格，属于适格的商品房消费者。

2、合同效力的认定

我们主张，未成年人签订房屋买卖合同后，法定代理人代为支付全款、接收房屋、缴纳物业费等持续行为，构成对合同的事实追认，合同合法有效。法院最终采纳该观点，认定甲某与某B公司签订的关于案涉房屋的预售合同合法有效。

3、居住需求的认定

我们指出，“满足家庭居住生活需要”不应机械理解为现有住房面积是否充足，而应关注购房时的主观目的及购房后的行为表现，以及法律更替所体现出的对于生存权的保障力度逐渐加强的趋势。我方当事人购房时确系出于居住的目的，购房后亦按时缴纳物业费等费用并购买配套工具间，从未有任何投资炒房行为。最终法院亦认为我方当事人尽管在案涉房屋被查封时未成年，但其成年在即，客观上存在独立生活的居住需要；且根据事实其具备购房资格，并未超出限购红线，仍属于满足生存权的合理消费范畴。

三、典型意义：率先适用新法，确立裁判指引

本案判决最具里程碑意义之处在于，法院明确认定本案应适用2025年7月24日起施行的《执行异议之诉解释》。在该解释出台后不久，我所代理的此案即成为司法实践中适用新法审理并作出判决的先行案例。

判决详细阐释了新规与原有《执行异议复议规定》在精神上的一脉相承与规则上的细化发展，并通过本案审理，为同类案件中关于未成年人合同效力追认、限购政策时点认定、家庭居住需求实质判断等问题，提供了清晰的裁判思路和审查标准，对保护真实购房人的合法权益具有重要的示范意义。

四、专业价值：以客户权益为核心，以法律前沿为视野

上海申伦律师事务所始终致力于为客户提供前瞻、精准、务实的法律解决方案。在本案中，马文斌律师、杜小莎律师团队不仅深入研究了案件事实与上海房地产调控政策的沿革，更紧跟司法解释的最新动态，将新法精神与案件争议完美结合，最终赢得了法院的全面支持。

此次胜诉，不仅成功为我方当事人保住了价值数百万元的房产，避免其因开发商债务而蒙受无辜损失，更展现了我所在处理复杂执行异议之诉、不动产纠纷及涉新政法律适用方面的高超专业水准和卓越诉讼能力。

未来，上海申伦律师事务所将继续秉持“专业成就价值，法律守护权益”的理念，持续关注司法实践前沿，不断深化在商事、金融、不动产及争议解决等领域的专业优势，为客户应对复杂法律挑战提供坚实保障。