不动产虽不以占有作为所有权公示公信的方式，但占有确系判断买受人是否享有物权期待权的重要因素。本案由申伦（天津）崔倩颖律师承办，二审成功改判，具有学习意义。

基本案情：
2017年8月，赵某某、郭某某夫妇与孙某某签订《购房合同》，孙某某于合同签订当日给付购楼款，并约定剩余房贷由孙某某以赵某某、郭某某名义偿还；
2020年11月26日赵某某、郭某某取得案涉房屋不动产权证书；
赵某某曾因交通肇事罪被判处有期徒刑三年，缓刑五年，2022年10月30日矫正期满；
2023年2月13日，孙某某代赵某某向中国农业银行股份有限公司唐山新华西道支行提出提前结清全部借款本息的申请，但未办理成功；
2023年2月20日涉案房屋在执行程序中被法院查封。
孙某某提出执行异议申请被驳回后提起执行异议之诉。

争议焦点：
1、本案的法律适用问题应如何确定；
2、孙某某对案涉房产享有的民事权益是否能够排除强制执行。

裁判理由：
一、关于本案的法律适用问题。
执行异议之诉源于案外人执行异议，系案外人对执行标的提出异议并被执行法院裁定驳回或者支持后，案外人或者申请执行人不服该裁定而启动的权利救济诉讼程序。因此执行异议与执行异议之诉具有一定关联，但亦分属于不同诉讼程序，二者功能定位并不相同，对案外人民事权益的审查原则和标准也不尽一致。执行异议作为执行程序的一部分，侧重对执行标的上的权利进行形式审查，其制度功能在于快速且不间断的实现生效裁判文书确定的债权，其更注重程序效率性；而执行异议之诉作为与执行异议衔接的后续诉讼程序，是一个独立于执行异议的实体审理程序，其是通过实质审查的方式对执行标的权属进行认定，进而作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断，以实现对案外人或者申请执行人民事权益的实体性权利救济。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》作为执行程序中规范“执行异议和复议案件”的司法解释，原则上应仅适用于执行程序，但基于执行异议之诉与执行程序之间的关联性和共通性，在针对执行异议之诉具体审查标准的法律或者司法解释出台前，执行异议之诉案件可参照适用该规定对案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行进行审查认定。但如当事人在具体案件中对是否足以排除强制执行存在较大分歧并各有理据的情况下，则应回归执行异议之诉的本质，基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条第一款之规定，对各方权益进行实质性审查后，作出是否支持案外人异议请求的判断。
二、关于孙某某对案涉房产享有的民事权益是否能够排除强制执行的问题。
（一）双方权利的性质。
1. 个人之间因出借欠款所产生的债权债务则属于《中华人民共和国民法典》第六百七十九条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》所明确规定的一般债权。王某某与赵某某之间在双方达成借款协议且王某某出借借款后，双方借款合同关系成立。根据（**）黑**民终***号民事判决书的认定，因赵某某在债务到期后未及时还款，故王某某作为债权人有权要求赵某某承担还款等法律责任。
2. 物权期待权作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，以实际占有为表征，具有与一般债权相区别、与物权相类似的效力特征。本案中，孙某某基于其与赵某某夫妇签订的购房合同，有权请求赵某某夫妇依约交付所购房屋，该请求权此时仍系一般合同债权，但孙某某在依约支付了绝大多数购房款并已于2018年10月即实际占有并居住案涉房产的情况下，其基于合同享有的一般债权即转化为对该房产的物权期待权。该物权期待权虽仍属于债权的范畴，但已不同于一般债权。赵某某夫妇作为出卖人向买受人孙某某让渡了其对所售房产享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，孙某某亦因实际占有该房产获得一定的对外公示效力，孙某某可以合理预期在依约付清全部房款后可通过办理不动产登记将该物权期待权转化为真正意义上的物权（所有权），该基于占有产生的权利应受到《中华人民共和国民法典》有关占有制度的保护。孙某享有的物权期待权与王某某享有的一般债权相对比，该物权期待权具有优先于一般债权保护的权利基础。
（二）双方权利取得的时间。
孙某某与赵某某、郭某某夫妇签订案涉购房合同，根据王某某一审质证意见、银行转账记录以及物业、水、电费用票据等证据，能够证明该合同系2017年8月14日签订，且系双方真实意思表示。虽《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条规定未竣工及未依法登记领取权属证书的不动产不得再次转让，但并无法律法规规定房屋买卖合同因此即无效，故上述规定应系管理性强制性规定而非效力性强制性规定，且案涉房屋后已取得不动产权证书，故应认定案涉房屋买卖合同系在人民法院查封前签订且合法有效。根据孙某某一审时提交的案涉房屋物业费发票、燃气卡充值记录等证据，能够证明孙某某夫妇于2018年10月即已合法占有案涉房屋并实际居住。综上，能够认定赵某某最迟于2018年10月已将案涉房屋交付给孙某某，孙某某于此时即已经享有了案涉房屋的物权期待权。本院二审查询关联的（**）黑**执**号及（**）黑**执异*8号执行卷宗。根据卷宗中的（**）黑**民终**号民事判决书记载，王某某与赵某某之间约定的借款、还款时间以及实际借款时间均发生于2021年，故王某某取得债权的时间亦应确定为2021年。经比较，孙某某取得案涉房屋物权期待权的时间早于王某某取得债权时间。
（三）本案其他事实。

根据前述可知，孙某某与赵某某夫妇在签订案涉购房合同后，次日即依约支付了38万元购房款，后按月足额支付按揭购房款，在赵某某被法院强制执行后，仍按月代赵某某向银行偿还贷款，至今款本金已不足10万元，已履行了绝大部分的还款义务。孙某某虽在购买案涉房屋时，明知该房屋已抵押给银行，但在法院查封案涉房屋前，孙某某已与赵某某沟通提前还款事宜，其亦去往河北省向农业银行申请办理提前还款业务，孙某某作为购房人已履行了相应的法律责任。本案中，案涉房屋实际是否能够过户至孙某某名下，提前向银行偿还全部贷款仅系其中一项前置条件，后续还需进行解除房屋抵押、办理过户登记等其他程序。虽各地不动产交易中心及各商业银行对于抵押房屋提前还款、解除抵押以及过户登记是否需要房屋所有人本人到场规定并不一致，但无论是否需要赵某某夫妇本人到场办理抑或赵某某实际是否能在社区矫正及疫情期间去往河北省办理上述业务，相关责任仅应归责于赵某某一方，而不应归责于孙某某，对于案涉房屋未能实际过户登记至孙某某名下，孙某某本人仅系未完全尽到审慎义务，但并不存在过错。王某某二审期间申请本院调取证据所涉及的事实亦仅与赵某某有关，对于认定孙某某是否存在过错等待证事实无关联且已无实际意义，故本院对王某某的调取证据的申请不予准许。综上，本院在对双方权利性质、权利取得先后以及孙某某是否存在过错等案件事实进行综合分析后认定，孙某某在本案中对案涉房屋享有的权益优先于王某某享有的权益，且足以排除人民法院的强制执行，孙某某关于停止执行的上诉请求成立，应予支持。但孙某某对案涉房屋享有的权益仅系物权期待权，并非真正意义上的物权（所有权），故其在本案中要求确认案涉房屋归其所有的上诉请求不应予以支持。