【导言】

违约责任作为合同中必不可少的一项重要内容，通过增加合同相对方的违约成本，避免相对方在利益驱使下作出违反合同约定的不诚信行为。而作为违约责任最常见的两种承担方式，违约金和损失赔偿能否同时主张？

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条明确规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。且我国法学理论界主流观点也将违约金定义为“补偿性为主，惩罚性为辅”。那么，违约金和损害赔偿真的没有同时主张的可能性了吗？

上海市申伦律师事务所滑宝珠律师代理的当事人沈某某为购房支付了部分款项，后房东王某某、徐某某违约不再配合办理过户手续。且看滑律师团队如何利用诉讼策略挽回我方损失、获取法官认同，将违约金和损害赔偿同时收入囊中。

【诉讼策略】

案情概要：购买方已支付部分房款；出售方逾期未履行合同；系争房屋被查封，出售方已无履约可能。律师建议购买方应立即向法院起诉，借助司法评估手段将房屋价格上涨的损失固化，要求出售方承担返还房款、支付违约金并赔偿损失。最终，该三项诉讼请求都得到了法院的支持。

【基本案情】

 2016年7月25日，原告沈某某与被告王某某、被告徐某某通过上海某某房地产经纪事务所公司居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》，约定：原告购买被告所有的位于上海市奉贤区海马路XXXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），房屋实际总价550,000元，双方交易税费由原告承担；原、被告双方应于2016年12月20日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告应于2016年12月31日前腾出房屋并通知原告进行验收交接；被告未按上述约定期限将上述房地产交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，逾期超过七日后被告仍未交付的，除被告应向原告支付七日的违约金外，原告有权单方面解除合同，原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。

合同签订后，原告依约向被告支付购房款共计145,000元。

2016年10月5日、10月7日、10月8日，居间方通过短信多次告知被告系争房屋过户时间与地点，但被告未按时前往交易中心配合原告办理过户手续，被告至今未配合履行过户及交付房屋义务，原告遂向上海市奉贤区人民法院起诉。

案涉房屋现登记于被告二人名下。因被告涉诉（2016)沪0117民初20469号案件，系争房屋被上海市松江区人民法院查封，限制期限为2016年12月19日至2019年12月19日。经原告申请，奉贤区法院依法委托房地产估价机构对系争房屋进行估价，系争房屋于2018年6月5日的市场价值为1,080,000元。

【律师观点】

一、合同的解除

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告拒绝履行过户、交房的义务，后系争房屋亦因被告涉诉他案而被司法查封，现已无法履行过户手续。根据合同约定及《合同法》第九十四条，原告有权解除《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，符合法定及合同约定的解除权行使条件。根据《合同法》第九十六条，合同自通知到达对方时解除。本案中，法院向被告送达起诉状副本的时间即2018年6月5日，为解除通知到达的时间，自此合同解除。

二、违约责任的承担

根据《合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此原告已经支付的购房款145,000元,原告有权要求被告返还。根据合同约定，被告违约致合同解除应支付原告总价款20%的赔偿金，原告有权要求被告支付赔偿金110,000元。

根据《合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告有权要求被告赔偿的损失，应包括合同履行后可以获得的利益，即房价上涨的利益。最终，系争房屋经司法评估，合同解除之日的房屋市场价与双方议定房价差额为530,000元，因此除去合同约定的赔偿金外，被告尚需向原告赔偿420,000元差额。

 【裁判结果】

一、确认原告沈某某与被告王某某、徐某某签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》于2018年6月5日解除；

二、被告王某某、徐某某于本判决生效之日起十日内返还原告沈某某购房款145,000元；

三、被告王某某、徐某某于本判决生效之日起十日内偿付原告沈某某解约赔偿金110,000元；

四、被告王某某、徐某某于本判决生效之日起十日内偿付原告沈某某差价损失420, 000元。