【导言】

随着上海房地产业的蓬勃发展，二手房交易规模越来越大，房屋中介行业也紧随着水涨船高。然而在二手房交易中介服务中，房产中介的发展趋势，无论是行业门槛、人员素质还是机构诚信度、市场规范度，都差强人意。在自身不熟悉房屋交易流程的情况下，一旦房产中介方在交易服务中不能全面审慎地履行中介职责，房屋买卖的一方或双方极易遭受巨大的财产损失。

本期案例中，上海市申伦律师事务所滑宝珠律师代理的当事人蔡某某、褚某某（出售方）是常年定居美国的华侨，购买方陈某某是台湾省居民，双方均未居住在上海，交易标的是上海市静安区的价值870万元的房屋，整个交易过程从签约、付款到约谈过户，双方至始至终从未见面，甚至20万元交易定金也是交由中介公司保管，整个过程依靠中介公司从中协调。然而因对上海房产限购政策的了解缺失、中介方的告知不到位，购买方陈某某最终付出了惨痛的交易代价。

【诉讼策略】

在某些违约方过错较为明显的房屋买卖合同纠纷中，我们想证明买受方存在过错、须承担违约责任并不难，难点在于合理确认合同解除的时间、最大限度量化守约方因违约行为遭受的损失，尽可能维护守约方的利益。

本案的案情简要分析为：购买方已支付购房定金；购买方临近履约期限才表示不再履行合同；合同签订后购买方并未立即明示违约。律师建议出卖方作为守约方，先发函督促对方履行，留存证据，待对方明示违约后直接起诉解除合同，以此固定合同解除的时间。最终，法院判令购买方支付45万元违约金。

【基本案情】

2018年4月16日，蔡某某、褚某某（甲方）与陈某某（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲乙双方经上海某某有限公司（以下简称“中介公司”）居间介绍，由乙方受让甲方上海市静安区北京西路XXX弄XXX号XXX室房屋，转让价款为8,700,000元，为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后24天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，合同还对付款方式及交易过户的时间进行了约定。同日，蔡某某、褚某某（甲方）、陈某某（乙方）以及中介公司（丙方）还签订了《房地产买卖居间协议》一份，该协议确认，在签署上述协议时，甲乙双方均已认真查阅了本协议的全部内容，且丙方已将国家及本市的限购政策明确告知了甲、乙双方，甲、乙双方对相关政策已知晓并充分理解。此后，陈某某分两次向中介公司支付了定金200,000元。

此后，因蔡某某、褚某某与陈某某对付款的方式以及陈某某的购房资格产生了争议，双方未能在合同约定的时间至中介公司处签署网签合同，蔡某某、褚某某遂于2018年5月10日向陈某某邮寄催告函，并催促陈某某2018年5月17日前来签约。陈某某在2018年5月16日以微信的方式向中介公司表示不再购买系争房屋，故蔡某某、褚某某将陈某某作为被告、中介公司作为第三人诉至法院，要求解除合同、追究陈某某的违约责任。

【争议焦点】

本案中，陈某某明确表示不再购买系争房屋，且蔡某某、褚某某诉至法院要求解除合同，因此法院对解除合同予以确认，解除日期为蔡某某、褚某某要求以诉状副本送达之日即2018年6月29日。

本案争议点之一为导致《房屋买卖合同》解除的过错在谁。被告陈某某认为其自身并不知上海市的房屋限购政策，受中介公司欺诈而签订合同，后被告在合同约定签订示范文本的日期之前即通过中原物业向原告方明确表示不购买系争房屋，所以不存在违约行为。然而我们认为，系争房屋的买卖合同签订主体系蔡某某、褚某某以及陈某某，双方之间就系争房屋签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均因恪守履行；且从双方开始沟通买房到签订合同之间的时间长达两个月，被告有充分的时间了解限购政策，中介公司也告知了境外人士在沪购房的条件，被告应当对自己的行为尽到审慎义务，故是被告的行为导致合同无法继续履行，导致《房屋买卖合同》解除的过错在于被告。法院对被告违约予以确认。

本案的争议点之二为违约金的金额问题。原告主张因被告违约原告蒙受了汇率和房价下跌等损失。被告辩称，原告主张的汇率和房价下跌因素没有事实和法律依据，因双方未签订网签合同，原告另行出售房屋并没有障碍，所以亦不存在相应的损失，原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。最终，法院酌定包含被告已经支付的200,000元定金在内，被告总共须承担450,000元的违约金。

本案的争议点之三为签订《房屋买卖合同》过程中是否存在欺诈行为。被告陈某某主张被告并不了解上海房屋的限购政策，因受第三人中介公司欺诈而签订合同，应当属于可撤销的合同，因此提出反诉主张撤销合同、双倍返还定金。作为原告陈某某、褚某某的代理人，我们认为，中介公司已告知了境外人士在沪购房的条件，且在合同磋商阶段被告有充分的时间来了解上海的房屋限购政策，被告应当对自己的行为尽到审慎义务；且被告陈某某在居间协议中已经明确其清楚限购政策，因此本合同签订过程中并不存在欺诈。

法院对被告主张合同存在欺诈不予认可，且认为如陈某某认为其与中介公司之间因房屋居间行为而产生争议，导致陈某某遭受了相应的损失，此项争议应当在其与中介公司作为缔约主体的居间合同项下予以解决，陈某某可另行向中介公司主张、与系争房屋买卖合同关系无涉，蔡某某、褚某某作为定金收取方并不存在违约行为，而中介公司仅为蔡某某、褚某某的代收款项，并非买卖合同的一方主体，故对陈某某的该项反诉请求，法院亦不予支持。

 【裁判结果】

一、蔡某某、褚某某与陈某某就上海市静安区北京西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》于2018年6月29日解除；

二、陈某某应于本判决生效之日起十日内向蔡某某、褚某某支付违约金450,000元（陈某某已支付的定金200,000元，在此项费用中予以抵扣，由第三人中介公司于本判决生效之日起十日内支付给蔡某某、褚某某）；

三、反诉陈某某的全部反诉请求，不予支持。