—承办律师滑宝珠

【导言】

2018年-2019年以来，上海市房地产市场显著降温，房屋交易中的买卖双方在签订合同后，容易因房屋价格的大幅波动而重新考虑是否继续履行合同，尤其是在没有支付定金的情况下，买方在合同前期未付出缔约成本极易选择违约。此时，房东作为守约方要如何维护自己的合法权益呢?

上海市申伦律师事务所滑宝珠律师、陈杰妮律师代理的当事人作为房屋出售方，与对方当事人仅签订了一纸合约且未收受任何款项，对方当事人在签订合同后的第三天即明确表示不再履行合同。本案中，看似房屋出售方未遭受任何损失且对方当事人过错极小，然而，只要我们抓住案件的细节，仔细搜寻违约方违约的主客观过错，就能以小博大、合法维护自身的权益。

【诉讼策略】

      此案出售方找到律师时，律师客观分析了一下案情：买卖协议约定的付款时间有冲突；出售方未收到一分钱定金或房款；购买方三天就表示不再履行；立即起诉判决金额不大。建议先发函督促对方履行，留存证据，然后出售房屋，待出售后产生损失，再起诉购买方承担违约责任，因已经产生了损失，法官判决违约金会比立即起诉酌定金额要大，最终一审法官判决购买方支付45万违约金。

【基本案情】

2018年9月24日，王某某（出售方）与刘某某、何某某（买受方）就上海市徐汇区某某路某某弄某某号某某室（以下简称“系争房屋”）房屋签订《房地产买卖合同》，约定了总价款590万元、付款时间、违约责任等，合同末手写补充约定：买受方在售的房子成交后，买受方收到买家的房款后，两日内支付给出售方。

2018年9月27日刘某某即提出因自己的房子卖不掉，不再购买系争房屋，后王某某与刘某某多次交涉、并向刘某某、何某某发送律师函，告知其再不付款则解除合同、追究违约责任，对方均未履行合同。2019年2月20日，王某某将系争房屋另行出售，房屋净到手价528万元。

因系争房屋实际到手价远低于与刘某某、何某某所签合同的价格，王某某将刘某某、何某某诉至上海市徐汇区人民法院。

 【争议焦点】

本案系房屋买卖合同纠纷案，争议点之一为合同约定的付款时间。被告刘某某认为付款时间应按照补充约定，即被告出售自己的房屋后获得房款两日内支付给原告，而被告名下的房屋尚未出售，故未到房款支付时间。作为原告的代理方，我们认为，该补充条款仅约定了被告在售的房子成交后，被告收到买家的房款后两日内支付给原告；而具体收到买家多少房款、在售的哪一套房子、支付给原告的金额均未进行明确，根据《合同法》第六十一条，应优先适用合同中已就付款时间、金额进行明确约定的条款。

法院认为该补充约定是为了促使被告在出售自己房屋后尽快将房款支付原告，使双方可尽快完成后续交易手续，若按照被告方的理解则双方交易可无限制拖延，故该补充约定是对合同中约定付款时间的补充，应优先适用合同中已就付款时间、金额进行明确约定的条款。

争议点之二为违约金是否约定过高。被告认为违约金约定金额过高，且本案不符合单方解除合同要求支付违约金的条件。我们认为，根据《合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；且因被告违约，原告不得不以528万元将系争房屋出售给案外人，遭受了62万元的差价损失。除此之外，被告还有资金占用成本和律师费的损失。即使违约金可以调整，也应当以原告的损失为基础进行调整。

且看房时被告一家四口到场，当时明知合同的违约条款仍故意违约，根本不尊重合同的契约精神和诚实守信原则。被告虽然说过系补差价置换房屋，但迟迟不将自己的房屋出售，故意造成自己的履约不能，合同的风险不应由守约方承担。

法院认为，违金数额应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告提出了损失的组成，法院认为，房屋差价损失应以原告确信被告不再履行合同并决定另行出售房屋时的房屋市场价格确定，而不能以房屋实际出售时的价格确定。原告主张的律师费损失，不属于违约方应承担的损失范围，资金占用成本并无依据。被告应付的违约金数额酌定为45万元。

 【裁判结果】

一、解除王某某与刘某某、何某某于2018年9月24日就系争房屋签订的房地产买卖合同；

二、刘某某、何某某于本判决生效之日起十日内支付王某某违约金450,000元。