—承办律师滑宝珠

  导言：房产作为大额固定资产，在交易过程中人们往往对签订合同、产权调查、办理过户等事项慎之又慎，房屋的买方、卖方或中介中稍有义务的瑕疵履行，极有可能造成对方不愿再继续交易。而作为一线城市，上海的房产交易动辄几百万多则上千万，违约责任往往也涉及数十万的赔偿。从维护社会稳定的角度出发，法院通常在房产买卖纠纷的判决中极少认定当事人违约，一方即使成立违约事由也极易被法院认定为双方均有过错，双方都无需承担违约责任。

但是，如果我们能够帮助当事人把事实清晰地还原，从细节处找到对方违约的证据，结合法律依据和合同依据，这样不仅能够向法院提供我方观点的支撑，也能从事实和法律依据上击溃对方当事人，达成调解，促进纠纷的快速解决。

基本案情：2018年5月22日，原告史XX（以下简称“原告”）与被告叶XX（以下简称“被告”）于在上海XX房地产经纪事务所（以下简称“XX中介”）居间介绍下，签订《房地产买卖居间协议》，约定被告购买原告的房屋（以下简称“系争房屋”），对房屋总价款、付款方式等进行了约定，并明确系争房屋“已设立抵押”，但是没有明确签订网签合同的时间。签订《房地产买卖居间协议》后被告向原告支付10万元定金。

原告向被告提供的房屋产调信息上显示系争房屋上只有1个抵押，而实际上系争房屋存在2个抵押。2018年6月29日，原告向房屋交易中心申请更正并出具《情况说明》。

后原告于2018年6月21日、2018年7月4日、2018年9月5日多次催告被告前往XX中介处签订《上海市房地产买卖合同》，被告称“原告告知房屋上存在2个抵押，与房屋交易中心出具的产调信息不一致”，“原告未如实告知房屋抵押情况”，以此为由未能签订网签合同。后原告低价将房屋卖出。

遂原告诉至法院要求解除《房地产买卖居间协议》，定金不予退还，并要求被告赔偿房屋差价损失。被告提起反诉，要求撤销《房地产买卖居间协议》，原告退还定金。

律师观点：

本案的争议焦点在于未能签订《上海市房地产买卖合同》的过错在于原告还是被告。原告认为被告经多次催告都未签订网签合同，过错在于被告；被告认为原告故意隐瞒房屋抵押情况，《房地产买卖居间协议》是在欺诈的情况下签订，合同存在可撤销情况，过错在于原告。

作为原告的代理人，我们从以下角度论述，力证未能签订《上海市房地产买卖合同》的过错在于被告，被告需承担违约责任：

一、签订《房地产买卖居间协议》时原告已告知房屋上存在2个抵押；

正常情况下，房屋首付款本来只需付房屋总价的35%，本案中，《房地产买卖居间协议》就房屋买卖首付款约定远远超过这个数额，其原因在于房东需要通过收到的首付款来消除房屋上的2个抵押，在此房东已经向买家讲明了房屋的抵押情况。

此外，房东向房屋交易中心申请的两份产调信息均显示房屋上只有1个抵押，如果不是房东主动告知，连房屋交易中心都以为房屋上只有1个抵押，被告不可能知道房屋上有2个抵押。

二、签订《房地产买卖居间协议》时被告并未要求出示房屋产调信息；

被告在反诉状中提到“被反诉人在签订协议后将产调信息发给反诉人”，由此可见，被告签订《房地产买卖居间协议》时未要求提供房屋产调信息。从被告提供微信聊天记录可以看出，2018年6月7日，应被告要求，原告通过XX中介把产调信息照片发给被告，也证明了签订《房地产买卖居间协议》时被告并未要求出示房屋产调信息。

房屋产调信息虽有记载错误，但是签订《房地产买卖居间协议》时原告并未向被告出具，且明确告知了房屋上有2个抵押，因此《房地产买卖居间协议》是原被告双方基于真实的信息作出了真实的意思表示，无任何效力瑕疵，双方应诚实守信，全面履行合同义务。虽产调信息记录有误，但原告已于2018年6月29日申请房产交易中心更正并出具说明。

三、合同违约责任的性质为无过错责任

《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本条文中并未出现“当事人能证明自己没有过错的除外”的字样，由此可见，合同违约责任采取的是无过错责任原则，即不以当事人存在过错为承担违约责任的要件。

本案中，无论被告因何种原因未能与原告签订《上海市房地产买卖合同》，均是对合同约定的违反，在无免责事由（不可抗力和免责条款）的情形下，被告应承担合同的违约责任，即定金不予返还和赔偿房屋差价损失。

四、被告存在多处虚假陈述

被告所称“原告告知被告房屋上有一个抵押，是为归还购房时贷款所借，但是房屋没有其他任何问题，原告也没有其他任何外债”、“发现产调信息调取日期是2018年的4月份，早于签署协议一个月，于是被告要求原告重新调取一份新的产调”、“原告始终拒绝提供新的产调信息，使被告对原告的情况产生怀疑。2018年6月中下旬，被告调查后得知原告的真实情况，原来原告房屋上有两个抵押……”“另一个（贷款）是小贷公司的高利贷”、“原告经济状况极差”、“只有这一套房产是可供执行的房产”等，均未提供任何证据证明。且从前文论述中可知，原告早在签订《房地产买卖居间协议》时即以告知房屋真实抵押情况。

而被告最大的漏洞在于，从原告提供的录音中可看出被告6月11日就已知晓房屋上有2个抵押，被告却谎称“2018年6月中下旬，被告调查后得知原告的真实情况，原来原告房屋上有两个抵押……”。

综上，原告代理律师通过细节还原案件真相，找到原告诉求的事实和法律依据，即原告在签订《房地产买卖居间协议》时已经告知房屋真实抵押情况、对于合同未能继续履行不存在任何过错，未签订《上海市房地产买卖合同》的过错完全在于被告。

案件结果：

双方陈述完毕，法官当庭主持当事人调解。最终被告同意原告仅退还9600元。

结语：

想要认定房产交易中的违约责任，原告往往需承担压倒性的证明责任，否则，法院很可能抓住原告在合同中的某个履行瑕疵，认定双方当事人均有过错，互不承担违约责任。只有反复与当事人沟通、抓住案件的每一个细节，才能从对方当事人的论述中找出破绽一举击破，从对我方有利的角度陈述事实，赢得法官的信任和对我方有利的处理结果。