一、案例检索
（一）法院观点：支持减免租金，具体理由：
1、根据（2018）鲁06民终268号案例：
法院观点：“非典”疫情系不可预知的灾害，上诉人李培艳承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，并有西关居委会两委成员签字确认，该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据。
2、根据（2004）沪二中民二（民）终字第354号案例：
法院观点:2003年“非典”疫情，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持。
3、根据（2008）绍中民一终字第143号案例：
法院观点：关于被上诉人应付租赁款的数额。双方的争议在于“非典”期间停业是否可以免除租赁费。依据当地文化主管部门的规定，“非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。
4、根据（2004）昆民一初字第48号案例：
法院观点：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，因被告未按双方约定缴纳租金，应承担相应的违约责任。双方在合同中约定2003年违约金为年租金80万元的50%，即40万元。由于2003年4月到6月全国遭遇“非典”影响，被告在经营影视业中受到一定影响，根据公平原则，酌情减免被告违约金10万元。
5、根据（2004）沪一中民二（民）终字第32号案例：
法院观点：“非典”疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，应免除翊宇公司的责任，同时对这一期间的租金及空调使用费，由于翊宇公司停止经营，应酌情减免。
（二）法院观点：不支持减免租金，具体理由：
1、根据（2007）桂民四终字第1号案例：
法院观点：“非典”这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。而即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则。经双方协商，广升公司已经减收上诉人因“非典”停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资，已合理分担了“非典”事件对上诉人经营带来的不利影响，体现了公平的原则。相反，如果免除上诉人“非典”三个月期间全部租金，其实质是让广升公司承担“非典”所致的全部不利后果，反而有失公平。故上诉人认为被上诉人应当免除“非典”三个月期间全部租金的上诉请求于法无据，本院不予支持。
2、根据（2017）吉04民终441号案例：
法院观点：2003年因“非典”期间造成升华宾馆停业4个月的经济损失，因该损失是姜玉阁经营升华宾馆期间遭遇的不可抗力，属于正常的经营风险，该经营风险不应由巨源公司承担，故一审判决中关于支持姜玉阁主张减免“非典”期间相应承包费18.2667万元的判决内容错误，应予纠正。
3、根据（2011）白民初字第107号案例：
法院观点：鼎鑫公司主张1999年虚假广告招商补偿100万元、2003年非典期间减免租金81.336万元，2004年至2008年夏季因限电减免租金40万元，及2005年至2008年期间因施工给其造成的停业损失412.05万元，因超过诉讼时效，不予支持。
二、案例检索情况分析
（一）案例分析主要观点：
大部分法院支持减免租金，其中有法院认为可以全免，也有法院认为应当双方合理分担租金损失，因此支持部分免除。仍有少数法院不支持减免租金，其主认为疫情是正常商业风险的一部分。通过起诉主张减免租金的诉讼路径有两个，一是主张构成情势变更，要求减少租金，二是主张疫情属于不可抗力，应减免租金。
（二）关于疫情是否属于不可抗力的分析：
适用情形：法院不支持减免租金的理由可以认定非典等事由为不可抗力，由此总结不可抗力适用的法律规定、构成要件以及相关建议。
1、法律规定
《民法总则》180条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”
《合同法》117条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
《合同法》118条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”
《合同法》94条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”
3、构成要件
依据法律规定及法学理论，一般认为不可抗力有以下特征：①不能预见；②不能避免；③不能克服。
结合本次疫情的新型冠状病毒肺炎具有新冠肺炎属于新型传染病，具有突发性，且至今未找到确切的传染源及处置方法，故认为该疫情本身符合不可抗力的特征。且全国多个地区为应对疫情采取的措施也确实是企业在签订合同时无法预见的，且不能避免和克服的情况。但需要关注的是，即使疫情是法律认可的不可抗力，但是否就直接可以导致合同的履行不能，合同是否可以使用不可抗力的规定，还应结合当事人预期、疫情过程加以考察。
认定步骤：
①从合同条款约定来看，有具体约定的依据合同约定履行；合同主体在合同中有关于传染病等不可抗力条款的描述的，是否构成不可抗力依据合同约定处理。如在合同签订期未对不可抗力进行约定，但在不可抗力情况产生后，双方对合同条款内容达成过一致，对特殊时期的情况有预见的，合同最终也应当依据合同约定履行。
②从疫情发展过程来看，疫情处于不同阶段对是否构成不可抗力存在差异；不可抗力的构成，基于疫情是不可预见的，因此，合同签订的不同时间点，对于合同最终是否构成不可抗力存在认定上的差异。如合同签订在疫情爆发之前，与合同签订在疫情爆发后，合同主体对于相关合同履行的预期是不同的，笔者认为，在官方通报疫情情况后，仍然签订相关合同的，不应当认定构成不可抗力。
3、法律效果
疫情构成合同项下的不可抗力，是否可以达到相应的法律效果，笔者认为应当结合合同本身来考量相关的因果关系，最终判断是否达成不可抗力的法律效果。
合同本身体现的是当事人意思自治，而不可抗力显然突破的上述原则，因此，需要具体论证因果关系是否成立。
（1）疫情及政府防控措施导致合同履行障碍是成立因果关系的基础；例如，展览合同履行过程中，疫情防控措施规定停止在此期间的一切文化展览活动；又比如，商铺所在商场基于疫情或政府防控措施而整体停止经营。这样的情况下，这类合同会被认定构成不可抗力。而相同情况下，采取其他手段可以履行合同的情况下，例如贷款还款等，就可能并非必然可以构成不可抗力。
（2）债务人在履行合同过程中不存在过错；《合同法》第117条第1款规定：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”，因此，如合同履行过程中，由于债务人瑕疵履行或拒绝履行后发生不可抗力的，对于瑕疵履行、拒绝履行产生的违约责任，履行义务一方当事人也不得主张不可抗力免责。
（3）满足上述条件的情况下，构成合同履行的不可抗力。因此产生相关的法律后果。合同依据意思自治，合同各方有约定的依据约定，没有约定或约定不明的依据法律规定，疫情在构成不可抗力且与当事人不能履行合同具有因果关系的情况下，将产生以下法律效果：
①违约责任的免除。受到不可抗力影响的合同主体可以依据法律规定，免除承担相应的违约责任，但免责范围与程度，应当要与不可抗力的影响相适应。
②不可抗力致使合同目的不能实现时，可以解除合同。依据《合同法》第94条规定，只有当不可抗力的影响程度达到合同目的不能实现时，才能解除合同。
4、应对建议
疫情目前仍然十分严峻，基于上述分析，合同履行中的不可抗力仍然需要个案分析，对于相关合同主体来说，应评估合同履行过程中的影响及风险，结合自身的实际情况，采取合理措施，力争减轻乃至避免风险损失。
①尽力与合同相对方沟通协商。受到疫情影响的一方，应当在出现相应的不可抗力情形下，及时与合同向对方沟通协商，减轻给对方造成的损失，也降低自身后期的可能存在的赔偿责任。
②采取适当方式通知对方，并防止损失扩大；上述文章中提到，不可抗力的法律效果与影响程度有直接关联性，因此，合同主体应当在获悉受疫情影响后，主要采取适当的减损措施，避免损失的扩大。
③为潜在的诉讼准备证据材料；合同主体应当注意收集相关的证据，包括证明不可抗力事实的证明；与对方协商沟通降低损失的相关函件；自身无法履行合同的事实证据等，收集上述证据做到有备无患。
④新签订的合同应当作出具体约定；新签订的合同应当预估疫情的情况，并作出具体的约定，采取将疫情约定为不可抗力，或通过评估疫情情况及对合同履行的影响，作出符合合同各方的切实可行的条款设计，避免后期由于疫情的情况而产生损失。
有人认为，冠状病毒是可以预防，可以克服的，因此不属于不可抗力，不能据此要求减免租金。这种观点属于机械理解不可抗力的概念，冠状病毒目前需要举全国之力全民防疫，作为经营者，完全是无法克服的，且在实践中，许多法院也将其认定为不可抗力，因此我认为此次疫情符合不可抗力的规定。2003年非典时期，最高院出台了《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》规定：由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。虽然该文件目前已经失效，但是对于新型冠状病毒疫情给合同造成的影响仍有一定的参考意义。此次疫情最高院也可能会出台一些相关规定，大家应注意关注。
（三）关于疫情是否属于情势变更的分析：
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条的规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。