谁动了我的房子

------无共有人签字的房屋买卖合同的效力

上海申伦律师事务所  许丹丹律师

随着房价的节节攀升，现代社会房子已成为大多数人一辈子的奋斗目标，房屋作为家庭的主要财产，其重要性不言而喻，是一家人安身立命之所在，一家人共有一套房屋，也成了稀松平常之事。一家人共同享有房屋的权利，共同处分其利益，体现了物权法赋予产权人的所有权。如果要买卖或变动一家人共有的房屋，当然要经过全家人的同意，这自不必多言。现实生活中，一个家庭想要买卖房子总有一个经手人，也许是爸爸、也许是妈妈、也许是成年子女，如果房屋买卖合同只有其中一个人签字的话，这个合同是否有效呢？如果未签字的共有人主张我不要卖房子，这个房屋买卖合同是无效的，法院会不会支持他呢？我国司法实践中对此认定也出现了不同意见，主要有两种看法，这两种看法的基础都是要经过共有人同意才能卖房子，可是怎样才算同意呢？一种观点是必须签字才算同意，反之就是不同意的，那么只有部分共有人签字的房屋买卖合同就是无效的，称无效论。另一种观点是从卖房的细节中推定共有人是同意的，就算共有人未全部同意，这个房屋买卖合同也是有效的，称推定有效论。以下详述之。

观点一：推定有效论

推定有效论是指法院在审判中通过综合审查房屋买卖过程中的细节，判断其他共有人应当知道并认可该房屋买卖合同，从而推定该房屋买卖合同有效。

例如：2000年，顾女士在老宅拆迁中取得二套动迁房，安置人员分别是顾女士、其夫王先生、其女小王。动迁时，全部手续均由顾女士出面代理其夫、其女负责办理。2001年6月，在安置房未交房的情况下，顾女士凭动迁安置协议将其中一套房屋以43万元的价格出售给戴先生，买卖合同只有顾女士一人签字。合同签订后，戴先生按合同约定支付了40万元房款，另3万元双方约定五年后办好产权证当日支付。该房于2001年12月正式交付，交房后戴先生就入住并进行了相应装修，2012年4月取得房屋所有权证并由顾女士交由戴先生保管。2007年可进行产权交易，戴先生多次催促顾女士办理产权证，顾女士借故拖延并称老公和女儿不同意卖房，家里正协调中。戴先生诉至法院，最终法院判决支持戴先生的诉讼请求，判决顾女士及其夫、其女履行过户手续。

法院在该案中就是适用了推定有效论，支持了戴先生的履行合同的诉讼请求。我国《民法通则》若干意见第八十九条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”《中华人民共和国物权法》九十七规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”

上述法律规定是我国法律对房屋处理效力性规定，房屋买卖合同有效的基础是共有人共同同意，同意有书面的签字同意，也存在口头的同意。法院根据房屋买卖过程中的细节及共有人的表现推定未签字共有人在出售房屋时是同意出售共有房屋的，从而认定房屋买卖合同是有效的。

关键点在于法院从哪些方面认定顾女士的老公及女儿是知道并同意出售该房屋的呢？根据庭审查明的事实：1、2000年动迁时顾女士的老公及女儿是被安置人口且被分配了二套房屋二人是知道的，2001年动迁房屋分配下来和2002年领到二套房屋产权证二人也是知道的。顾女士及其夫、其女在动迁房屋分配下来时入住了另一套动迁房。2、出售给戴先生的产权证一发下来就由戴先生保管，只等政策允许时办理过户手续。3、戴先生入住该房长达六年之久，顾女士的老公及女儿从未提出过任何异议，也未到过戴先生的住处。4、顾女士一直与其夫、其女共同生活，对于该房的产权证和居住情况不可能不闻不问不知情。5、顾女士与戴先生的房屋买卖价格是合理的。由此可见法院判断共有人是不是知情且同意买卖房屋是由常理来推断的，推断其他共有人同意部分共有人对房屋的处分，相反如果共有人不同意，则会有相反的反应。

    观点二：合同无效论

合同无效论是指房屋存在共有人的情况下，包括显名共有人和隐名共有人，仅部分共有人签名出售房屋，该行为损害了其他共有人利益，以此判定该房屋买卖合同无效。

存在显名共有人的情况下，就是产权证上所有共有人都必须明示签字确认同意买卖共有房屋，否则法院据此判定买卖合同不生效。存在隐名共有人的情况下，也是要全部共有人都明示同意出售，否则房屋买卖合同不生效。

举一隐名共有人的情况以说明：张某、李某是夫妻拥有一套房屋，二人生了五个子女，张某、李某去世后，该房屋由其五个子女依法继承，五个子女共同共有该套房屋。五个子女协商后，签订书面协议，将产权仅登记在大儿子一人名下，但约定五个子女各占产权份额的五分之一。不久，大儿子急需用钱，与他人签订了房屋买卖合同，并收取了部分房款。其他四个子女知道后向法院提起了民事诉讼，要求法院确认该房屋买卖合同无效。经过审理，法院认定该房屋买卖协议签订时未经全部共有人同意，故判定其属于无效合同。

合同无效论观点中显名共有人的法律依据为我国《民法通则》若干意见第八十九条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”

合同无效论观点中隐名共有人的法律依据为我国《合同法》第五十二条第二款：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

该观点要求共同房屋买卖过程中应当明示取得全部共有人的同意，才能买卖共有房屋，以保护共有权人的利益。

上述两种观点均有其合理之处，也存在弊端，分析如下：一、合同无效论绝对化的要求共有人以书面形式签字同意出售共有房屋，能最大化保护共有人权益，但难免有人投机取巧，损害买房人的利益，加之买房人买下房屋后会进行相应装修，房价也相应处上升趋势，一旦合同无效损失巨大。推定有效论在综合认定买卖合同有效的情况下，能够避免当事人讼累，避免巨额经济损失，维护既有的稳定事实。二、合同无效论比较容易辨识，且法律依据充分，当事人认可度高，引起缠讼的可能性不高。推定有效论多从细节推断当事人的看法，由法官自由心证，标准较为模糊，易引起上诉和上访，且当事人需较高的诉讼技巧来维护自己的权益。推定有效论赋予法官的自由裁量权较大，应当慎用。

从有利于化解当事人矛盾和维护房屋买卖市交易安全角度考虑，笔者倾向于在多数案件中以合同无效论为判案标准，在个别案件中适用推定有效论，更有利于平衡当事人的利益。