上海申伦律师事务所优秀案例选二十三

—承办律师吴燕娟

【导言】

代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。

【基本案情】

经上海A房产经纪有限公司（以下简称A公司）居间介绍，2015年5月23日林某小姑张某提供其与林某的身份证件，代林某与王某及其妻子孙某签订《房地产居间合同》，约定林某将上海市虹口区XX路房屋转让给王某夫妇，总价为430万元。2015年5月23日，王某夫妇支付定金5万元。2015年7月15日，双方签订《上海市房地产买卖合同》后王某夫妇支付首付款125万元。之后，林某以没有看到过买卖合同、成交价格低、无法如期回上海等理由拒签买卖合同。2015年8月2日，林某退还王某夫妇5万元定金。

【律师观点】

2015年5月23日，张某与王某夫妇签订《房地产居间合同》后，A公司要林某的委托书，林某丈夫起草后林某签字，委托事项记载得很清楚：“兹有本人林某委托张某为办理出售上海市虹口区XX路房屋的相关事宜”，拍照后发给A公司，A公司转发给王某夫妇。林某这一行为系对张某代理行为的追认，张某的代理行为是合法有效的，张某以林某的名义实施的民事法律行为，林某对张某的行为承担民事责任。王某夫妇支付了5万元的定金给张某，且林某也承认其从张某处收到了王某夫妇的5万元定金。2015年7月15日，张某与王某夫妇签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：林某违约赔偿王某夫妇10万元（包括定金），王某夫妇违约定金不退；合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知相对方，并征得对方同意后，在约定的时限三天内签订补充条款，注明变更事项。该合同载明居间方为A公司。林某在与王某夫妇的微信聊天中将房屋价格从430万提高到450万，并且称只愿意按450万价格进行交易，始终以不认可王某夫妇与张某签订的合同，称之前的合同无效需要重新谈价格、回国时间无法确定为由拖延签订网签合同，林某未能在约定的2015年7月15日签订房地产买卖合同已经构成违约，应承担法律责任。

【裁判结果】

上海市虹口区人民法院于2015年11月16日作出（2015）虹民三（民）初字第2420号民事判决：林某自本判决生效之日起15日内支付王某夫妇违约金5万元。

【裁判理由】

法院认为：林某小姑张某携带林某的身份证等与王某夫妇签订《房地产居间合同》，王某夫妇有理由相信张某有代理林某出售房屋的代理权，且嗣后林某签发相关委托书给张某，系对张某代理行为的追认，故依法应认定张某的代理行为有效。法律规定，代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。故上述合同的权利义务应由林某承担。《房地产居间合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方应当按照约定履行自己的义务。林某未能在约定的2015年7月15日签订房地产买卖合同系林某违约。林某收取定金5万元，却未能按约继续履行，应当向王某夫妇双倍返还定金共10万元。现林某已返还5万元，故王某夫妇要求林某支付5万元的违约金于法有据。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条之规定作出如上判决。

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