上海申伦律师事务所优秀案例选三十二

—承办律师马文斌、张文华

基本案情：

程某与李某之母与2009年3月12日登记结婚，程某与李某系继父子关系。三人共同生活。2009年10月9日，李某的母亲以李某的名义签订商品房买卖合同一份，合同上李某的签字由其母代签。2011年5月8日，李某与韦某签订房屋出租协议一份出租期限至2016年5月15日。李某之母于2016年2月5日去世。2016年12月30日，李某办理该商品房的不动产证，2017年1月3日，李某领取该不动产证。2017年7月17日，李某与马某、黄某签订房屋买卖合同一份，合同约定将该房屋卖给马某、黄某，成交价（包括附属设施等财产）500000元，附属设施、电气设备等财产以实际交房为准，合同签订当日已付100000元，于当日再付50000，尚欠350000元，约定与2017年9月18日前付清。李某于2017年7月18日将该房屋过户给了马某、黄某，马某、黄某已支付李某310000元购房款。程某认为该房屋为其与李某之母的夫妻共同财产，李某未经原告同意、未经过继承程序，将该房屋转让给他人，故诉至法院请求确认李某于马某、黄某的房屋买卖合同无效。

一审判决：

浙江省平湖市法院认为，该房屋是程某与李某之母在夫妻关系存续期间所购买的房产，虽以被告李某名义购买，但李某当时未成年，所有手续由其母操办，商品房买卖合同的原件一直由程某所持有，且未有证据证明购房款由李某个人出资，且李某之母在世期间一直未将该房屋转至李某名下，而李某办理产权登记的手续也并未取得程某同意，其办理初始房屋产权登记的商品房屋买卖合同及发票等材料均是从房地产开发商处调取的存档材料，故该商品房不能视为李某之母或原夫妻对李某的财产赠予。认定程某是该房产的共同共有人之一。根据《物权法》第九十七条规定，认为李某在未经过共同共有人程某的同意，将该房屋出售给马某、黄某，属于无权处分行为。随后程某申请对该房屋进行重新评估，重新评估后该房产的市场价值为813400元，其中房屋价格为716900元，室内固定装潢、附属设施价格96500元。法院依据《最高院关于适用《合同法》若干问题的解释》第十九条规定，认为李某与马某、黄某的房屋交易价格仅为50万元，低于房产评估价格716900元的70%，双方的转让价格可视为明显不合理的低价，且双方实际履行的价格仅为310000元，未付清全部购房款，即使房产过户手续业已完成，马某、黄某也不构成善意取得。原告有权追回该房产。依据《合同法》第五十二条，“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”认定该买卖合同无效。【（2017）浙0482民初4141号】随后，李某、马某、黄某分别提起了上诉。马某、黄某委托上海申伦律师事务所主任马文斌律师为诉讼代理人。

律师观点：

一、该涉案房屋由李某单独享有，李某有权出售该房屋。李某之母出资40万元购房款是对其儿子李某的赠与，亦是对其个人财产的处分，程某并非涉案房屋的共有人，亦非出资者，二、退一步讲，即使程某是涉案房屋案房屋不享有任何权利的共有人，根据《中华人民共和国物权法》之规定，马某、黄某已经善意取得涉案房屋的所有权。马某、黄某系房产中介，与李某素不相识，亦不知道涉案房屋前述内情(一审诉讼期间才知道)。据李某称，其因出国留学急需学费，才寻找到马某、黄某门店挂牌出售涉案房屋。后马某、黄某由于门店拆迁需要另找店面，于是欲购买该房屋。经查询不动产权证信息及实地查看，涉案房屋的产权人为李某一人，确信该房屋为李某人所有。双方商定的价格与税务局委托的评估公司评估的价格相差无几。因此，马某、黄某可构成善意取得。一审以其委托的评估报告的结论认定马某、黄某以不合理的低价受让，存有错误。评估报告的结论不当。三、程某应另行诉讼确认其是否为涉案房屋的共有人。在审理本案之前，应当先由程某另行诉讼，确认其是否为涉案房屋的共有权人。四、一审应将中国银行平湖支行追加为诉讼参与人。李某与马某、黄某签订《房屋转让合同》后，马祥根在中国银行平湖支行办理个人商业用房贷款，为办理银行贷款，马某、黄某将涉案房屋抵押给该银行作为担保，故该银行是涉案房屋的抵押权人，与涉案房屋有直接的利害关系。

二审判决： 【（2019）浙04民终483号】

浙江省嘉兴市中级人民法院审理后认为：

一、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，即便如程某所称，李某构成无权处分，其与马某、黄某的房屋买卖合同也不因此而无效。

二、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“恶意串通”的构成要件之一是当事人双方都具有通过损害他人的利益来获取自己非法利益的故意，即要求双方均明知或应知某种行为将造成对国家、集体或第三人的损害而故意为之。双方当事人或一方当事人知且不应知道其行为的损害后果，不构成恶意串通。本案中，程某主张李某与马某、黄某恶意串通损害其利益，但从本案现有证据看，在李某与马某、黄某达成房屋买卖合同之前，涉案房屋登记的所有权人是李某一人，李某与马某、黄某此前也并不相识，程某并无证据证明马某、黄某知晓程某与李某或涉案房屋之间的联系或者马某、黄某具有损害程某的利益来获取自己非法利益的故意，程某该项理由不能成立。

三、《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无权处分人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”根据该条规定,是否构成善意取得,所影响的是能否取得所有权的问题,并不影响合同的效力。而本案程某诉请的是确认合同无效,故本案应当审查的是合同的效力而非物权的取得问题,是否构成善意取得,不属于本案审查范围。一审审查了善意取得的构成与否并以不构成善意取得为由确认合同无效,有误,二审予以纠正综上,程某有关合同无效的理由均不能成立,其要求确认合同无效,缺乏依据,应不子支。

综上所述,李某与马某、黄某的上诉请求成立,应予支持;一审判决认定事实清楚,适用法律有误,应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定判决如下：

一、撤销平湖市人民法院(2017)浙0482民初4141号民事判决；

二、驳回程某全部诉讼请求。

一审案件受理费80元，二审案件受理费160元，由程某负担。